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相続不動産の評価

Ｑ．相続財産の額を算出する際、不動産の価格はどのように計算するでしょうか？

Ａ．建物の場合は簡単で、毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。

固定資産税通知書に記載してある評価額がそのまま相続税評価額となります。

問題なのは土地の価格です。土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じでは有りません。

Ｑ．評価額と違うのでしょうか？

Ａ．同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は違います。

まず、相続する土地が路線価地域に有るのか、倍率地域に有るのかによって計算方法が変わるのです。

Ｑ．路線価と言うのはよく聞きますが、倍率地域とは何ですか？

Ａ．倍率地域とは簡単に言うと路線価の付いていないエリアの事になります。

Ｑ．路線価が付いていないエリアというのが有るのですね？

Ａ．そうです。

Ｑ．では、路線価地域の計算方法から教えてもらえますか？

Ａ．まず路線価についてですが、その年の1月1日時点の価格を7月1日に国税庁が公表しています。

この路線価に土地の面積を掛けて土地の価値を評価します。

一般的に路線価は公示価格の80％を目安に設定されています。

Ｑ．予め時価の変動についても想定して有ると言う事ですね。それでは実際の計算方法を教えて下さい。

Ａ．まずは国税庁のHPにある路線価図を開いて頂き、相続される土地の前面道路に記載して有る数字を確認して下さい。例えば、150Fと記載して有ればその土地の路線価は1㎡当たり150,000円となります。

路線価図に記載されてる価格は1,000円単位となっているので、ゼロを3つ付け足して頂くと、簡単に価格が分かります。

Ｑ．数字の後ろに付いているFというアルファベットは何ですか？

Ａ．それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号になります。

Ｑ．路線価を確認したら次に何をすれば良いですか？

Ａ．次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。

地積と記載してる欄に有る数字が土地の面積です。

その面積と路線価を掛けて下さい。

例えば、先程の例で示した土地が１００㎡だった場合、150,000円×100㎡で

15,000,000円となります。

Ｑ．以外に簡単ですね。

Ａ．これだけですと簡単ですが、実際には土地の間口や地型は様々です。

先程計算した価格から、この土地の使い勝手の良し悪しを考慮して価格を調整します。

この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談して下さい。

Ｑ．税理士さんに相談すれば良いのですか？

Ａ．いえ、税理士さんはあくまでも税金のプロであって、不動産のプロではありません。

ですので、路線価に面積をかけた価格をそのまま相続税評価額として相続税申告されるケースが散見されます。

Ｑ．調整をしていないと言う事ですか？

それでは使い勝手が悪い土地の場合、

多く相続税を払っている事になりませんか？

Ａ．そう言う事になります。

ですので、多くの土地を相続する場合には、

土地の評価に長けた税理士さんに相談する事をお勧めします。

Ｑ．次に倍率地域のケースを教えてもらえますか？

Ａ．まずは国税庁のHPから『財産評価基準』の目次のページを開いて、評価倍率表の『一般の土地』を開きます。

そして対象の土地がある市区町村をクリックすると倍率表が表示されますので、対象地の宅地の倍率を確認して下さい。

Ｑ．倍率が分かれば次に何をすれば良いのですか？

Ａ．倍率が分かれば、土地の固定資産税評価額にその倍率を掛ければ、土地の相続税評価額が算出できます。

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法定相続分

法定相続分について解説しています。

Ｑ．相続が発生した場合の、法定相続分とは何でしょうか。

Ａ．民法では、遺産を「誰が、いくら相続するのか」についての目安が定められています。

相続人が遺産を相続できる法律上の割合を「法定相続分」といいます。

Ｑ．法定相続分の割合はどの位なのでしょうか。

Ａ．「法定相続分」は誰が法定相続人になるかによって異なります。

例えば、被相続人に配偶者と子が２人いる場合、法定相続分は配偶者が2分の1、子がそれぞれ4分の1で等分します。

Ｑ．配偶者に子供がいない場合はどうなるのでしょうか。

Ａ．被相続人の配偶者に3分の2、被相続人の父母に3分の1を人数で等分します。

Ｑ．配偶者と相続人の兄弟のみが相続する場合はどうですか

Ａ．配偶者は4分の3、相続人の兄弟は4分の1を兄弟の人数で等分します。

Ｑ．その他に何か気を付けることはありますか

Ａ．「法定相続分」は相続人が「特別な意思表示をしなかった」場合の基準です。

遺言や遺産分割協議が存在する場合には、法定相続分にこだわる必要はなく、遺言や遺産分割協議が優先されます。

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公正証書遺言

相続対策として不可欠の、公正証書遺言について解説しています。

Ｑ．「公正証書遺言」とは何ですか？

Ａ．公正証書遺言は、公証役場で作成します。本人が遺言の内容を口述し、それを公証人が記述します。実際の現場では、事前に公証人と打合せし、当日内容を確認する形式です。


Ｑ．本人が公証役場に行けば良いですか？

Ａ．公正証書遺言には、証人が二名必要です。

Ｑ．誰でも証人になれますか？

仲介手数料の発生時期と支払時期について解説しています。

媒介契約を結んだ時に、仲介手数料は発生するのですか？

いえ、媒介契約を締結しても、売買契約が成立しなければ、仲介手数料は発生致しません。
発生の条件としては、「媒介契約の締結」
「売買契約の成立」この2つが必要になりますので、売買契約が成立して初めて
仲介手数料が発生します。

収益還元法

賃貸中物件の査定方法を解説しています。


私の賃貸に出している東京のマンションについて
査定する場合は、どの様にするのでしょうか？

はい。収益不動産の場合、「収益還元法」と言う手法を用いて価格の算出を行っております。

「収益還元法」について、もっと詳しく聞かせて貰っても良いでしょうか？

はい。不動産の収益力に基づいて、価格を算出する事になります。

先ず、その物件の「年間家賃収入」を算出して、それを「利回り」で割る事で、査定金額が

算出されます。

「利回り」って、具体的にはどう言う事なのでしょうか？

はい、「利回り」は、投資金額に対するリターンの割合となっておりまして、
一般的には周辺の成約事例を基に設定するのですが、その不動産ごとに、その数値は異なって来ます。

例えば、その不動産が、投資に魅力的と思える場合、低い利回りでも買い手となる投資家の購入が見込めますので
査定金額は高くなって来ます。

売主さんが契約の時に必要な物って何でしょうか？

はい、先ずは買主に真の所有者で有る為の事を示す
権利書、もしくは登記識別情報が必要になります。

権利書はよく聞くんですけども、登記識別情報って何ですか？

どちらも所有者として登記されている事を示す情報ですけれども、

原価法

【原価法の算出方法について解説しています。】


三重の実家の一戸建てを売却しようと思うのですが、
査定って、どうやるのでしょうか？

不動産の売却依頼

【媒介契約について解説しています。】


不動産の売却の依頼をしようと思ったら、どう言う手続きを取ったら良いでしょうか？